Pamiętaj! Podatek od sprzedaży nieruchomości dotyczy nie tylko mieszkań i domów. Zapłacić go muszą również osoby prywatne, które sprzedały grunty, budynki gospodarcze oraz inne obiekty.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od sprzedaży nieruchomości nie występuje w każdym przypadku – niektóre osoby unikną jego płacenia. Obowiązek ten ciąży w przypadku:
- sprzedaży całej nieruchomości, jej części albo udziału w nieruchomości;
- sprzedaży praw wieczystych użytkowania gruntów;
- spółdzielczego prawa do lokalu mieszkaniowego albo prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej.
Warto jednak pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje zarówno w przypadku osób fizycznych oraz osób fizycznych, które prowadzą działalność gospodarczą. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą również są obowiązane do zapłaty podatku dochodowego w związku z uzyskaniem dochodu ze zbycia nieruchomości, ponadto przedsiębiorcy nie korzystają ze zwolnienia z PIT w przypadku zbycia tej nieruchomości po upływie 5 lat. Dochód ze sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej powinien być zaliczany do źródła dochodów z działalności gospodarczej.
Co więcej, istnieją sytuacje, w których nawet po sprzedaży mieszkania lub domu przed upływem wspomnianych 5 lat można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości. Takim wyjątkiem okazuje się ulga mieszkaniowa, o której powiemy więcej w dalszej części artykułu.
Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości – sprzedawca czy kupujący?
Podatek od sprzedaży nieruchomości w każdym przypadku płaci sprzedający, który osiągnął w ten sposób określony dochód. Obowiązek podatkowy spoczywa także na kupującym, ponieważ transakcje sprzedaży nieruchomości dokonywane przez osoby fizyczne (nie w ramach działalności gospodarczej) podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnej (2% wartości transakcji). Do zapłaty tego podatku zobowiązany jest kupujący.
Warto również dodać, że sprzedający nie tylko musi zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, ale również zająć się wszelkimi kwestiami formalnymi. Mowa tu o wypełnieniu oraz złożeniu specjalnej deklaracji do urzędu skarbowego.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości w 2022?
Podatek od sprzedaży nieruchomości 2022 wynosi 19%. Warto jednak pamiętać, że jest on odliczany od uzyskanego dochodu, a nie całej wartości mieszkania czy domu. To, ile wyniesie, zależy więc w dużej mierze od tego, z jakim zyskiem uda Ci się sprzedać nieruchomość. Pamiętaj, że w przypadku ustanowienia ceny sprzedaży, która znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, organy podatkowe w toku ewentualnej kontroli mogą dokonać "doszacowania" dochodu.
Każdy sprzedający ma obowiązek samodzielnie obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości. Na szczęście nie jest to zadanie trudne i poniżej znajdziesz kilka przykładów, które jeszcze bardziej ułatwią Ci zadanie.
Jaki zapłacisz podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku?
Jeżeli nabyłeś mieszkanie lub dom na drodze spadku, powinieneś wiedzieć, że zasady naliczania podatku są w tym przypadku nieco inne. Brana pod uwagę jest w tym wypadku data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę – np. rodzica czy dziadka. Jeżeli więc zakupił on mieszkanie przed ponad 5 laty, a Ty odziedziczyłeś je po jego śmierci, podatek od sprzedaży mieszkania ze spadku nie będzie Twoim obowiązkiem (jeżeli nieruchomość nie należy do przedsiębiorstwa w spadku).
Przykład. Spadkodawca zakupił mieszkanie w marcu 2017 roku, a zmarł w maju 2022 roku. W takiej sytuacji okres 5 lat upłynie 31 grudnia 2022 roku (pamiętaj, że należy wziąć pod uwagę rok kalendarzowy, a nie miesiąc). Jeżeli więc spadkobierca sprzeda mieszkanie 1 stycznia 2023 roku, nie zapłaci podatku.
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości – przykłady
Oto 3 przykłady, dzięki którym łatwiej będzie Ci obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości, w zależności od sytuacji, w jakiej się znajdujesz.
Przykład 1. Marek kupił mieszkanie za 600 000 zł. Po 3 latach sprzedał je za identyczną kwotę. W takiej sytuacji nie uzyskał dochodu, a więc nie zapłaci podatku (jednakże, deklaracja podatkowa nadal powinna być złożona.)
Przykład 2. Andrzej kupił mieszkanie za 500 000 zł. Po 4 latach, dzięki rosnącym cenom nieruchomości, udało mu się sprzedać je za 650 000 zł. W takim przypadku jego dochód wyniósł 150 000 zł, a więc zapłaci podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 28 500 zł (musi złożyć deklaracje, nawet jesli zastosuje ulge na własne cele mieszkaniowe.)
Przykład 3. Anna kupiła dom w okazyjnej cenie za 450 000 zł. Postanowiła go wyremontować i sprzedać z zyskiem po 2 latach. Remont kosztował ją 70 000 zł (Anna powinna potrafić udokumentować wydatki jakie poniosła na remont - faktury), ale cena sprzedaży wyniosła 800 000 zł. W takiej sytuacji jej dochód wyniósł 280 000 zł (800 000 – 450 000 – 70 000). Podatek, jaki zapłaci, to 53 200 zł, o ile nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej.
Pamiętaj! Zgodnie z art. 22 ust. 6c do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć wydatki na remont będący "ulepszeniem" tj. podatnik ma możliwość zaliczenia udokumentowanych fakturą nakładów, które zwiększyły wartość nieruchomości oraz zostały poniesione w czasie ich posiadania. Ustawa PIT nie zawiera katalogu wydatków, które mogą być uznane za nakłady zwiększające wartość nieruchomości. Podstawową przesłanką pozwalającą na uznanie poniesionych wydatków za koszty uzyskania przychodów jest wykazanie, że nakłady te zwiększyły wartość zbywanej przez ciebie nieruchomości, a co za tym idzie – miały wpływ na osiągnięty przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?
Jeżeli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana, pamiętaj, by zawsze obliczać podatek od dochodu. Wystarczy prosty wzór:
Dochód = przychód (cena sprzedaży mieszkania) – koszty uzyskania przychodu (np. koszt remontu)
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku, gdy korzystasz np. z ulgi mieszkaniowej (Uwaga! Nieruchomość musi być przeznaczona na cele mieszkaniowe by móc skorzystać z tej ulgi). Przykład takiej sytuacji znajdziesz w dalszej części artykułu.
Jak wygląda podatek od sprzedaży działki budowlanej?
Jeżeli sprzedajesz działkę budowlaną, wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości pozostaje niezmienna i wynosi 19%.
W tym względzie zasady rozliczania się z fiskusem są identyczne – zarówno w aspekcie czasu (podatek obowiązuje przy sprzedaży działki przed upływem 5 lat od końca roku w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana), jak też obliczania podatku.
Czy można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?
Tak i jest to możliwe w kilku sytuacjach. Tą najbardziej oczywistą jest oczywiście sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. W takiej sytuacji nie trzeba nie tylko płacić podatku od sprzedaży nieruchomości, ale nawet składać zeznania podatkowego w urzędzie skarbowym.
To jednak nie wszystko. Podatek od sprzedaży nieruchomości nie będzie obowiązywał, jeżeli wszystkie pieniądze uzyskane z transakcji przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe (Uwaga! Katalog wydatków na "własne cele mieszkaniowe" jest określony w art.. 21 ust. 25 Ustawy o PIT.), a więc zakup innej nieruchomości. Warto jednak pamiętać, by miało to miejsce w ciągu 3 najbliższych lat (licząc od końca roku podatkowego).
