Gdzie szukać i jak kupić ogródek działkowy ROD?

Co to są rodzinne ogródki działkowe ROD?

Rodzinne ogródki działkowe (ROD) to wydzielone obszary gruntów przeznaczone na działki rekreacyjno-uprawne, które służą głównie mieszkańcom miast i ich rodzinom. Ich podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych. Zgodnie z jej zapisami, ogródki te mają charakter społeczny i niekomercyjny, a użytkowanie działek odbywa się wyłącznie na zasadzie dzierżawy. Właścicielem terenu pozostaje zazwyczaj Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub organizacje społeczne.

Podmiotem koordynującym funkcjonowanie ROD-ów w Polsce jest Polski Związek Działkowców (PZD). To ogólnopolska organizacja działkowców, która zarządza ogrodami, reprezentuje interesy użytkowników oraz ustala regulaminy i procedury obowiązujące we wszystkich ogrodach zrzeszonych w strukturze PZD. Związek odpowiada m.in. za przydzielanie działek, kontrolę przestrzegania przepisów, a także działania lobbystyczne w obronie interesów działkowców na poziomie samorządowym i rządowym.

ROD-y pełnią funkcję odpoczynkową, ogrodniczą i integracyjną. Oprócz uprawy warzyw, owoców czy kwiatów, działkowcy wykorzystują je jako miejsce rekreacji, organizacji spotkań rodzinnych i sąsiedzkich, a coraz częściej także jako alternatywę dla ograniczonej przestrzeni mieszkaniowej w miastach. Nie zmienia to jednak faktu, że status prawny działek ściśle zabrania traktowania ich jako terenów zamieszkania stałego czy nieruchomości do sprzedaży w rozumieniu prawa cywilnego.

Jakie prawa i obowiązki ma działkowiec w ROD?

Użytkowanie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym opiera się na szczególnym rodzaju stosunku prawnego – dzierżawie działkowej. Osoba nabywająca prawo do działki w ROD nie staje się jej właścicielem, lecz użytkownikiem na podstawie umowy zawartej z zarządem ogrodu. To prawo nie daje możliwości uwłaszczenia ani wpisu do księgi wieczystej – działkowiec posiada wyłącznie uprawnienie do korzystania z działki zgodnie z przeznaczeniem i regulaminem ogrodu.

Działkowicz ma prawo do:

• korzystania z przydzielonej działki na cele wypoczynkowe, rekreacyjne i ogrodnicze;

• postawienia altany ogrodowej zgodnej z przepisami budowlanymi;

• uprawy roślin, hodowli niewielkich ilości warzyw i owoców;

• przeniesienia prawa do działki na inną osobę – za zgodą zarządu ogrodu;

• uczestniczenia w decyzjach wspólnotowych, np. podczas walnych zebrań członków.

Z drugiej strony, działkowcy mają również jasno określone obowiązki. Należy do nich m.in. dbanie o czystość działki i przestrzeni wspólnych, przestrzeganie uchwał zarządu ogrodu, terminowe regulowanie opłat ogrodowych oraz zakaz prowadzenia działalności gospodarczej na terenie działki. Szczególną wagę przypisuje się też zakazowi zamieszkiwania na działce w sposób stały – mimo że w praktyce część osób próbuje wykorzystywać altany jako miejsce całorocznego pobytu, obowiązujące przepisy tego wyraźnie zabraniają.

Dodatkowo, od 2025 roku wszyscy nowi użytkownicy działek będą musieli przejść obowiązkowe szkolenie organizowane przez PZD, co ma na celu zwiększenie świadomości prawnej i ekologicznej nowych działkowców oraz ujednolicenie standardów korzystania z ogródków działkowych w całym kraju.

Jak zdobyć działkę w ROD – formalności i procedury

Uzyskanie prawa do działki w rodzinnym ogrodzie działkowym nie odbywa się poprzez zakup nieruchomości w klasycznym rozumieniu, lecz poprzez nabycie prawa dzierżawy działkowej. Najczęściej dzieje się to w drodze przeniesienia prawa do działki od dotychczasowego użytkownika lub – rzadziej – poprzez przydział wolnej działki przez zarząd ogrodu.

Pierwszym krokiem powinien być kontakt z zarządem wybranego ROD. To właśnie on posiada aktualną listę wolnych działek oraz decyduje o zatwierdzeniu nowych użytkowników. Informacje o dostępnych działkach są zazwyczaj publikowane na tablicach ogłoszeń ogrodu lub stronach internetowych. Gdy wybrana działka jest dostępna, zainteresowana osoba musi zawrzeć umowę dzierżawy działkowej z zarządem ogrodu, regulującą zakres praw i obowiązków.

Alternatywnie, możliwe jest nabycie prawa do działki od innego działkowca. W takiej sytuacji podpisuje się umowę przeniesienia prawa do działki, która obejmuje również cesję altany, nasadzeń i infrastruktury znajdującej się na terenie. Choć nie sprzedaje się samej działki – bo ta nie jest własnością prywatną – to często ustalana jest opłata za tzw. "nakłady", czyli wartość altany, nasadzeń i instalacji. Umowa musi zostać zatwierdzona przez zarząd ROD, a sama transakcja zgłoszona do urzędu skarbowego, gdyż podlega opodatkowaniu.

Warto pamiętać, że przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, przyszły działkowiec powinien zapoznać się z regulaminem ogrodu, a od 2025 roku również ukończyć obowiązkowe szkolenie organizowane przez PZD. Działanie to ma na celu przeciwdziałanie nadużyciom, podnoszenie standardów ogrodnictwa oraz zapewnienie jednolitych reguł użytkowania w całej strukturze Związku.

Koszty związane z użytkowaniem działki ROD

Choć prawo do użytkowania działki w ROD nie wiąże się z zakupem nieruchomości, posiadanie działki generuje regularne koszty, które ponosi każdy działkowiec. Są one uzależnione od lokalizacji ogrodu, wielkości działki, zakresu infrastruktury oraz uchwał podejmowanych przez Walne Zebranie członków danego ROD.

Do najważniejszych opłat należą:

• Składka członkowska – ustalana przez zarząd ogrodu, zazwyczaj symboliczna, pokrywa koszty funkcjonowania wspólnoty.

• Opłata ogrodowa – główna opłata eksploatacyjna, finansująca utrzymanie infrastruktury, wodociągów, ogrodzeń, śmietników i dróg wewnętrznych.

• Opłata energetyczna – dotyczy działek wyposażonych w instalację elektryczną i obejmuje zarówno zużycie prądu, jak i koszty utrzymania sieci.

Niektóre ogrody pobierają dodatkowe środki na tzw. fundusz inwestycyjny, służący modernizacji instalacji wodno-kanalizacyjnych, remontom ogrodzeń czy budowie wspólnych altan. Wysokość tych opłat ustala lokalna społeczność działkowa, co sprawia, że mogą się one znacząco różnić nawet między sąsiadującymi ogrodami.

Istnieje także możliwość uzyskania dotacji celowej od gminy, przeznaczonej na modernizację infrastruktury ogrodowej – np. instalację monitoringu, remont dróg dojazdowych czy budowę świetlicy. Zgodnie z przepisami, dotacja może pokrywać nawet do 80% kosztów kwalifikowanych, jednak nie może przekroczyć 40 000 zł. Warunkiem jej przyznania jest złożenie wniosku przez zarząd ROD oraz przeznaczenie środków na cele ogólnodostępne, a nie indywidualne działki.

Warto też mieć na uwadze koszty jednorazowe, jak te związane z przeniesieniem prawa do działki – obejmujące wartość altany, nasadzeń czy narzędzi, które są przedmiotem sprzedaży pomiędzy działkowcami.

Czy można mieszkać na działce ROD całorocznie?

Kwestia stałego zamieszkiwania na terenie rodzinnych ogrodów działkowych budzi od lat liczne kontrowersje – zarówno wśród działkowców, jak i władz samorządowych oraz inspektoratów nadzoru budowlanego. Choć wiele osób traktuje swoje działki jako azyl przed miejskim zgiełkiem, obowiązujące przepisy jednoznacznie zabraniają stałego zamieszkiwania w altanach ogrodowych.

Zgodnie z art. 12 ustawy o ROD, działka może być wykorzystywana wyłącznie do celów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz ogrodniczych. Altana działkowa nie może przekraczać 35 m² powierzchni zabudowy i 5 metrów wysokości (w przypadku dachów stromych), a jej funkcja ma być ściśle użytkowa – bez możliwości meldunku, instalacji pieców grzewczych, przyłączy kanalizacyjnych czy stałego pobytu.

Mimo to, w wielu ogrodach w Polsce rozwija się zjawisko tzw. „dzikiego osadnictwa” – ludzie budują nielegalne obiekty mieszkalne lub adaptują altany na całoroczne domki. Takie praktyki są niezgodne z prawem i mogą skutkować nakazem rozbiórki, karami administracyjnymi, a w skrajnych przypadkach – nawet wypowiedzeniem umowy dzierżawy.

Polski Związek Działkowców stanowczo sprzeciwia się zamieszkiwaniu na działkach ROD, wskazując na zagrożenia dla integralności ogrodów, infrastruktury technicznej i bezpieczeństwa. Władze samorządowe z kolei, coraz częściej przeprowadzają kontrole w ROD-ach, zwłaszcza w kontekście ochrony środowiska i zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Niektóre miasta podejmują próby uregulowania tego problemu, np. poprzez programy pomocowe dla osób zamieszkujących nielegalnie działki lub włączanie ogrodów do szerszych planów rewitalizacji. Jednak do dziś, zgodnie z literą prawa, działka w ROD nie może służyć jako miejsce stałego zamieszkania, a każda próba jej przekształcenia w lokal mieszkalny jest naruszeniem obowiązujących przepisów.

Czy można wykupić działkę ROD na własność?

Choć wielu działkowców traktuje swoje działki jak drugi dom i inwestuje w nie znaczące środki, prawo do wykupu działki w rodzinnym ogrodzie działkowym nie istnieje. Działki ROD funkcjonują w oparciu o zasadę dzierżawy użytkowej, a grunty, na których się znajdują, zazwyczaj pozostają własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub spółdzielni.

Zgodnie z obowiązującą ustawą o rodzinnych ogrodach działkowych z 2013 roku, działkowicz nie może nabyć działki na własność ani przekształcić jej statusu prawnego. Prawo do użytkowania działki ma charakter osobisty i niezbywalny w zakresie prawa własności gruntu. Możliwe jest jedynie przeniesienie prawa do dzierżawy działkowej – a więc "sprzedaż" elementów wyposażenia działki, altany, nasadzeń czy instalacji – ale nie gruntu jako takiego.

Pomimo pojawiających się od lat postulatów o tzw. uwłaszczenie działkowców, żadne regulacje nie przewidują masowego przekształcenia prawa użytkowania działki ROD w prawo własności. Stanowisko to potwierdzają kolejne rządy, Ministerstwo Rozwoju oraz sam Polski Związek Działkowców. Główne argumenty przeciw uwłaszczeniu to:

• sprzeczność z ideą wspólnotowego charakteru ogrodów,

• ryzyko komercjalizacji i zabudowy działek,

• niezgodność z planami zagospodarowania przestrzennego.

Warto podkreślić, że nawet próby obejścia przepisów – np. przez przekształcenie ROD w stowarzyszenia działkowców i wystąpienie z PZD – nie dają możliwości automatycznego nabycia gruntu. W takich przypadkach konieczne byłoby wykupienie działki od właściciela, co jest nie tylko skomplikowane proceduralnie, ale również praktycznie niedostępne z uwagi na wartość gruntów i brak zgody właścicieli.

W efekcie, choć działki ROD zyskały w ostatnich latach na wartości, to ich status prawny pozostaje niezmienny: są to grunty publiczne udostępnione do rekreacji i ogrodnictwa, a nie do celów mieszkalnych czy inwestycyjnych.

Nowe przepisy dla działkowców w 2025 roku

Rok 2025 przynosi szereg zmian prawnych i organizacyjnych, które znacząco wpłyną na funkcjonowanie rodzinnych ogrodów działkowych oraz sytuację działkowców. Najważniejsze z nich wynikają z aktualizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak również z wewnętrznych reform prowadzonych przez Polski Związek Działkowców (PZD).

Jedną z kluczowych nowości jest obowiązek ukończenia szkolenia przez nowych działkowców. Od 1 stycznia 2025 roku każda osoba ubiegająca się o działkę w ROD będzie zobowiązana do uczestnictwa w kursie informacyjnym organizowanym przez zarząd ogrodu lub okręgowy oddział PZD. Szkolenie ma charakter edukacyjny i obejmuje tematykę związaną z prawami i obowiązkami użytkowników, zasadami ekologicznego uprawiania ogrodu oraz przepisami dotyczącymi altan, śmieci i wody.

Drugą istotną zmianą są konsekwencje nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym, która wprowadza pojęcie tzw. zintegrowanego planu miejscowego. Dokument ten ma w przyszłości zastąpić dotychczasowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i obejmować również tereny ogrodów działkowych. W praktyce oznacza to, że gminy zyskają większe możliwości przekształcania przeznaczenia gruntów, na których funkcjonują ROD-y. Działkowcy obawiają się, że może to doprowadzić do likwidacji niektórych ogrodów – zwłaszcza tych położonych na atrakcyjnych działkach miejskich.

W odpowiedzi na te zmiany, PZD prowadzi intensywną akcję lobbingową, mającą na celu zabezpieczenie praw użytkowników i wprowadzenie zapisów chroniących ogrody przed niekontrolowaną urbanizacją. W wielu gminach pojawiły się również tzw. strefy planistyczne, które umożliwiają władzom lokalnym elastyczne dostosowanie przeznaczenia terenów. Dla działkowców oznacza to konieczność aktywnego uczestnictwa w konsultacjach społecznych i zgłaszania uwag do projektów planów.

Warto również dodać, że coraz więcej samorządów wdraża polityki środowiskowe, w których ROD-y pełnią istotną rolę jako element zielonej infrastruktury miejskiej. Niektóre miasta rozważają przyznanie ogrodom statusu terenów chronionych krajobrazowo lub włączenie ich w system tzw. ogrodów społecznych, co może stanowić alternatywę wobec ryzyka ich przekształcenia.

Likwidacja ROD – co zagraża ogrodom?

Choć rodzinne ogrody działkowe stanowią ważny element przestrzeni miejskiej, ich dalsze istnienie w wielu lokalizacjach stoi pod znakiem zapytania. Likwidacja ROD może nastąpić wyłącznie w określonych sytuacjach, ale praktyka pokazuje, że presja inwestycyjna i zmiany w planowaniu przestrzennym coraz częściej stawiają ogrody na celowniku deweloperów i władz samorządowych.

Zgodnie z ustawą o rodzinnych ogrodach działkowych, likwidacja ogrodu jest możliwa tylko wtedy, gdy jest to niezbędne ze względu na cele publiczne, takie jak budowa dróg, szkół czy infrastruktury komunalnej. Procedura likwidacyjna musi być poprzedzona zgodą PZD, negocjacjami oraz zapewnieniem działkowcom gruntów zastępczych i odszkodowań. W praktyce jednak nie zawsze udaje się skutecznie zrekompensować straty – szczególnie w dużych miastach, gdzie cena gruntu jest wysoka, a zasób terenów zamiennych ograniczony.

Największym zagrożeniem dla ogrodów jest obecnie nowelizacja przepisów planistycznych, która umożliwia samorządom elastyczniejsze zarządzanie terenami. W wielu miejscowościach działki ROD położone są na gruntach objętych atrakcyjnymi planami inwestycyjnymi – np. pod zabudowę mieszkaniową, parkingi lub centra usługowe. Brak jednoznacznych zapisów chroniących ogrody może prowadzić do ich stopniowego wygaszania, nawet jeśli nie następuje to formalną likwidacją.

Dodatkowo, część ROD-ów zmaga się z wewnętrznymi problemami – brakiem zarządów, konfliktami we wspólnocie, nielegalną zabudową czy zaniedbaniem przestrzeni wspólnych. Tego typu czynniki osłabiają społeczne poparcie dla ich istnienia i ułatwiają procesy formalne prowadzące do likwidacji.

W odpowiedzi na te zagrożenia, PZD prowadzi działania mające na celu zwiększenie świadomości prawnej działkowców, poprawę wizerunku ogrodów oraz integrację ze strategiami zielonego rozwoju miast. Kluczowe jest także zaangażowanie lokalnych społeczności i mediów w obronę ogrodów przed niekontrolowaną urbanizacją. Ostatecznie, przyszłość ROD-ów zależy nie tylko od przepisów, ale także od ich społecznej wartości i realnego wkładu w poprawę jakości życia mieszkańców.

Przykładowe ROD w Polsce – jak funkcjonują?

Rodzinne ogrody działkowe funkcjonują w niemal każdym większym mieście w Polsce, a ich sposób działania zależy zarówno od lokalnych uwarunkowań urbanistycznych, jak i zaangażowania samych działkowców. Przykłady z Warszawy, Poznania, Krakowa czy Katowic pokazują, że ROD-y mogą pełnić różnorodne funkcje – od klasycznych ogrodów rekreacyjnych po nowoczesne przestrzenie społeczne i edukacyjne.

W Warszawie, która ma jedną z największych powierzchni ogrodów działkowych w kraju, wiele ROD-ów znajduje się w atrakcyjnych lokalizacjach śródmiejskich. Przykładem jest ROD „Waszyngtona” na Pradze – ogród o długiej historii, pełniący funkcję zielonej enklawy w centrum miasta. Z jednej strony przyciąga on mieszkańców szukających ciszy i kontaktu z naturą, z drugiej – znajduje się pod presją inwestycyjną. Dzięki silnemu zarządowi i zaangażowanej społeczności, ogród broni swojej pozycji, organizując m.in. dni otwarte i zajęcia edukacyjne.

W Poznaniu działkowcy z ROD „Przyszłość” stali się pionierami we wdrażaniu ekologicznych rozwiązań – m.in. zbierania deszczówki, kompostowania i edukacji proklimatycznej. Ogród współpracuje z lokalnymi szkołami i NGO-sami, organizując warsztaty ogrodnicze i pikniki międzypokoleniowe.

W Krakowie, gdzie zabudowa miejska wchodzi coraz bliżej ogrodów, ROD-y przekształcają się w ważne punkty integracji lokalnej społeczności. Przykładem może być ROD „Kwitnąca Dolina”, który dzięki środkom z budżetu obywatelskiego wyremontował alejki, zainstalował oświetlenie solarne i zorganizował wspólną altanę z przestrzenią warsztatową.

Z kolei w Katowicach część ROD-ów została włączona do miejskiego programu „zielonych klinów” – ogrody stanowią element systemu przewietrzania miasta i ochrony bioróżnorodności. Działkowcy otrzymują wsparcie od miasta w zakresie konserwacji terenów wspólnych, a także promowania postaw ekologicznych wśród mieszkańców.

Wszystkie te przykłady pokazują, że funkcjonowanie ROD-ów zależy w dużej mierze od jakości zarządzania, stopnia zaangażowania społecznego i współpracy z instytucjami publicznymi. Ogrody, które potrafią się otworzyć na lokalną społeczność i pełnić funkcję czegoś więcej niż tylko przestrzeni prywatnych, zyskują większą szansę na przetrwanie w dynamicznie zmieniających się realiach miejskich.

Najczęściej zadawane pytania

Czy działki ROD przejdą na własność?
Nie, działki w rodzinnych ogrodach działkowych nie mogą zostać wykupione na własność. Ich użytkownicy posiadają wyłącznie prawo dzierżawy działkowej, które umożliwia korzystanie z gruntu, ale nie daje tytułu własności. Ustawa o ROD z 2013 roku jednoznacznie wyklucza możliwość uwłaszczenia działkowców. Grunty ROD należą najczęściej do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i mają charakter społeczno-rekreacyjny. Mimo postulatów zmian, żadne obowiązujące ani planowane przepisy nie przewidują przekształcenia działek w prywatną własność użytkowników.

Jak dostać działkę ROD za darmo?
Działkę w ROD można uzyskać bez ponoszenia kosztów zakupu, jeśli ogród dysponuje wolnymi działkami i przydziela je nowym użytkownikom. Wówczas nie obowiązuje żadna cena – konieczne jest jedynie podpisanie umowy dzierżawy z zarządem ogrodu i opłacenie rocznych składek. W praktyce jednak większość działek przekazywana jest na zasadzie przeniesienia prawa od dotychczasowego użytkownika, co wiąże się z opłatą za altanę i nasadzenia. Aby uzyskać działkę bezkosztowo, warto śledzić ogłoszenia lokalnych zarządów ROD i zapisać się na listę oczekujących.

Co zmienia się w działkach ROD w 2025 roku?
Od 2025 roku w życie wchodzą nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego oraz użytkowania działek. Każdy nowy działkowiec będzie musiał ukończyć obowiązkowe szkolenie organizowane przez PZD. Z kolei w związku z reformą planów zagospodarowania przestrzennego, ogrody ROD mogą znaleźć się w tzw. zintegrowanych planach miejscowych, co stwarza ryzyko przekształceń gruntów i ewentualnych likwidacji. Samorządy zyskają większe kompetencje w zarządzaniu terenami ogrodów, dlatego ważna jest aktywność działkowców w konsultacjach planistycznych.

Czy można mieszkać na działce ROD?
Nie, działki ROD nie są przeznaczone do całorocznego zamieszkiwania. Prawo dopuszcza jedynie ich użytkowanie rekreacyjno-wypoczynkowe. Altany mogą pełnić funkcję schronienia, ale nie mogą być przekształcane w budynki mieszkalne ani podłączane do pełnej infrastruktury bytowej. Stałe zamieszkiwanie na działce jest niezgodne z przepisami i może skutkować karami administracyjnymi lub wypowiedzeniem dzierżawy. Mimo że w praktyce niektóre osoby traktują działki jako miejsce pobytu, takie działanie nie ma podstaw prawnych i może wiązać się z ryzykiem interwencji ze strony nadzoru budowlanego.

Czy można kupić działkę ROD na własność?
Nie, nie istnieje możliwość zakupu działki ROD na własność. Tereny rodzinnych ogrodów działkowych pozostają własnością publiczną, a użytkownicy mają jedynie prawo dzierżawy działkowej. Co najwyżej można nabyć prawo do korzystania z konkretnej działki od innego działkowca – poprzez umowę przeniesienia praw, która obejmuje np. altanę, nasadzenia i urządzenia. Sam grunt nie jest jednak przedmiotem obrotu i nie może zostać wykupiony. Polski Związek Działkowców oraz władze państwowe jednoznacznie sprzeciwiają się idei uwłaszczenia ogrodów ROD.

Czy można ubezpieczyć ROD z polisy mieszkaniowej?

Tak, ubezpieczenie mieszkania może obejmować również domki letniskowe znajdujące się na działkach ROD. W Compensa oferujemy taką opcję rozszerzenia polisy, która zapewni Ci większe poczucie bezpieczeństwa. Polecamy także możliwość ubezpieczenia ruchomości domowych, znajdujących się w domku – mowa tu między innymi o meblach, urządzeniach domowych, odzieży, a nawet sprzęcie sportowym, turystycznym i rehabilitacyjnym. Sprawdź, dlaczego warto ubezpieczyć ruchomości domowe.

Chcesz wiedzieć więcej i wykupić polisę dopasowaną do własnych potrzeb? Skontaktuj się z agentem ubezpieczeniowym! Zapraszamy również do zapoznania się z naszymi poradami, dotyczącymi:

• wyboru odpowiedniego ubezpieczenia domu;
• ubezpieczenia nieruchomości do kredytu;
• sumy ubezpieczenia i wielu innych.