Umowa najmu mieszkania. Podpowiadamy, jak złożyć wypowiedzenie umowy najmu.

Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania?

Umowa najmu mieszkania to dokument niezwykle istotny – zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Powinna zawierać wszelkie niezbędne informacje na temat użytkowania lokalu, opłat, a także praw i obowiązków obu stron. Musi być też zrozumiała i czytelna oraz oddawać faktyczny stan rzeczy, by w przyszłości można było w oparciu o nią rozwiązać zaistniały, ewentualny spór.

Co powinna zawierać umowa najmu? Do najważniejszych elementów zaliczamy:

• datę i miejsce zawarcia umowy;
• daty obowiązywania umowy (zarówno jej rozpoczęcia, jak i zakończenia);
• dane wynajmującego i najemcy, w tym imiona, nazwiska, adresy zameldowania, serie i numery dowodów osobistych;
• przedmiot najmu, a więc informacje o mieszkaniu, takie jak adres, powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń oraz ich charakter;
• wyposażenie lokalu, w tym meble, sprzęty RTV/AGD, a nawet instalacje;
• oświadczenie wynajmującego dotyczące posiadania praw do wynajmu lokalu;
• prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy;
• warunki zwrotu mieszkania;
• kwoty czynszu oraz opłaty, wraz z terminem i sposobem ich dokonywania;
• kwotę kaucji, wraz z warunkami jej zwrotu;
• informacje dotyczące wypowiedzenia umowy najmu mieszkania;
• ewentualne załączniki czy informacje o liczbie egzemplarzy umowy (postanowienia końcowe).

Umowa najmu mieszkania na co zwrócić uwagę?

Sporządzając umowę najmu, należy pamiętać o tym, że dokument powinien zabezpieczać interesy obu stron. Mowa tu zwłaszcza o kwestii finansów, które często w przypadku nieprawidłowo przygotowanej umowy mogą być powodem konfliktu, np. w momencie wyprowadzki. Oprócz tego warto zwrócić uwagę na kilka innych aspektów, takich jak:

• sposób naliczania i wysokość odsetek za wszelkie opóźnienia w płatnościach;
• okres wypowiedzenia umowy najmu mieszkania;
• wyraźny zapis o tym, że lokal może być użytkowany wyłącznie przez najemcę i nie może być podnajmowany;
• wysokość kaucji oraz warunki jej zwrotu;
• informacje dotyczące zmian w czynszu;
• informacje dotyczące palenia tytoniu czy trzymania zwierząt w wynajmowanym lokalu.

Umowa najmu – jaki czas trwania?

Umowy najmu mieszkania można zawierać zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. Zależy to od potrzeb obu stron i wymaga wspólnego ustalenia najlepszych warunków, które spełnią oczekiwania wynajmującego oraz najemcy. 
W większości przypadków czas trwania umowy najmu wynosi 12 miesięcy. Po tym okresie, gdy najemca wywiązuje się z ustalonych warunków, wynajmujący może zgodzić się na przedłużenie umowy.

Umowa najmu mieszkania – wzór

Samodzielne sporządzanie umowy najmu mieszkania nie jest konieczne. Chcąc zaoszczędzić sporo czasu, możesz skorzystać z gotowych wzorów, które znajdziesz w internecie (np. w tym miejscu). Oczywiście możesz w nich dokonywać modyfikacji zgodnych z własnymi potrzebami.
Umowa najmu a opłaty za media i ubezpieczenie 

W umowie najmu powinny zostać określone nie tylko wysokość czynszu dla najemcy i dokładny termin jego opłacania, ale również wszystkie inne opłaty związane z użytkowaniem lokalu – łącznie z czynszem administracyjnym oraz opłatami za media. Warto także zaznaczyć, czy rachunki za gaz, prąd, telewizję lub internet płacić będzie najemca, czy wynajmujący, a także jaka ma być forma ich regulowania (przelew bankowy, gotówka itd.), co pozwoli uniknąć nieporozumień w przyszłości.

Jeżeli jesteś wynajmującym i chcesz mieć pewność, że w przypadku jakichkolwiek zniszczeń dokonanych przez najemcę nie poniesiesz kosztów, powinieneś wykupić ubezpieczenie mieszkania. Najlepiej wybrać polisę obejmującą jak najszerszy zakres ochrony, w tym szkody powstałe w wyniku niedopilnowania, dokonane przez zwierzęta czy kradzieże. 

Z polisy skorzystać może również najemca. Szczególnie polecane jest ubezpieczenie wyposażenia mieszkania, dzięki któremu – w przypadku powstania zniszczeń – to towarzystwo zwróci koszty wynajmującemu.

Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu?

Jednym z najważniejszych elementów każdej umowy najmu jest informacja dotycząca wypowiedzenia. Jest to formuła prawna, która pozwala na zakończenie najmu z różnych powodów, takich jak zmiana miejsca pracy czy nauki lub zbyt wysokie koszty najmu (np. po podwyżce czynszu).
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania można złożyć przy każdej umowie, która została zawarta na czas nieokreślony. Zasady z tym związane znaleźć można w art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, który szczegółowo omawia między innymi kwestie terminów. Zwykle są one uzależnione od sposobu rozliczania czynszu – jeżeli np. najemca płaci go raz na miesiąc, może wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem. Kiedy natomiast opłaty dokonywane są rzadziej, umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące na przód (pod koniec kwartału kalendarzowego).

Co powinno znaleźć się w wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania?

Przede wszystkim należy uwzględnić takie informacje jak:

• data i miejscowość sporządzenia wypowiedzenia;
• dane osoby wypowiadającej umowę oraz strony, której umowa jest wypowiadana (takie same jak na umowie najmu);
• podstawa prawna umożliwiająca wypowiedzenie umowy najmu – w przypadku wynajmu na czas nieokreślany będzie to wspomniany wcześniej artykuł kodeksu cywilnego, a na czas określony zapiski w umowie;
• adres wynajmowanego mieszkania;
• termin, w którym przestaje obowiązywać umowa;
• uzasadnienie, a więc powód, dla którego umowa jest wypowiadana;
• podpis osoby sporządzającej wypowiedzenie umowy najmu mieszkania.

Jak dostarczyć wypowiedzenie umowy najmu?

Najlepszym sposobem na dostarczenie wypowiedzenia umowy najmu mieszkania jest wręczenie go osobiście wynajmującemu lub najemcy. Dzięki temu można uzyskać od niego pisemne potwierdzenie odbioru.

Jeżeli jednak nie jest to możliwe, wypowiedzenie umowy najmu można wysłać pocztą. Najlepiej listem poleconym, ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?

Jak wspomnieliśmy wcześniej, wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego jest możliwe wtedy, gdy dochodzi do rażącego nieprzestrzegania warunków umowy przez najemcę albo pojawiają się zaległości w płatnościach. Warto jednak pamiętać, że w tym drugim przypadku musisz poinformować aktualnego lokatora o powstałych zobowiązaniach na piśmie. Powinieneś także wyznaczyć najemcy dodatkowy miesiąc na zapłatę zaległego czynszu. W przeciwnym razie wypowiedzenie umowy najmu mieszkania będzie bezskuteczne.

Najemca, chcąc złożyć wypowiedzenie w trybie natychmiastowym (przy umowie na czas określony), powinien natomiast podać konkretny powód i udowodnić go. Jeżeli więc np. lokal posiada wadę, która uniemożliwia korzystanie z niego albo zagraża zdrowiu, najemca powinien oprzeć swoją argumentację na opinii fachowca oraz zeznaniach świadków. W przeciwnym wypadku wynajmujący może odmówić wypowiedzenia umowy najmu.

Jak wypowiedzieć polisę mieszkaniową w wynajmowanym mieszkaniu?

Najemca może zdecydować się na wykupienie polisy ubezpieczeniowej, dzięki której nie poniesie kosztów związanych z naprawą szkód, np. w przypadku zepsucia któregoś z udostępnionych mu sprzętów czy zniszczenia mebla. W momencie wypowiadania umowy najmu mieszkania powinien on zrezygnować również z polisy, ponieważ jest ona przypisywana do danego lokalu. Niestety, przedwczesne zerwanie umowy z towarzystwem ubezpieczeniowym, może wiązać się z karą pieniężną. W jakich sytuacjach można jej uniknąć?

Negatywnych konsekwencji unikną najemcy, którzy zrezygnują z polisy w ciągu 30 dni od zawarcia umowy z towarzystwem ubezpieczeniowym. Jest to możliwe w sytuacji, gdy umowa najmu mieszkania zawierana jest na okres powyżej 6 miesięcy. Przepisy z tym związane reguluje Kodeks cywilny, a najemca nie musi w takiej sytuacji podawać nawet powodów rezygnacji.

Wypowiedzenie polisy mieszkaniowej jest możliwe jeszcze w dwóch innych przypadkach: gdy mieszkanie zostanie zniszczone, np. w wyniku pożaru albo kiedy lokal zostanie sprzedany. Wszelkie informacje na temat wypowiedzenia polisy znajdują się w Ogólnych Warunkach Umowy. Warto dokładnie się z nimi zapoznać oraz skontaktować się bezpośrednio z towarzystwem ubezpieczeniowym, które przedstawi dostępne możliwości.

Sprawdź ubezpieczenie mieszkania lub domu znajdziesz tutaj: https://www.compensa.pl/ubezpieczenie/compensa-rodzina/.